О рынке исторической недвижимости

Малый сегмент большого рынка

На сегодняшний день мнения экспертов рынка недвижимости категорически сводятся к тому, что рынок уже сформирован и находится в зрелой стадии. На первый взгляд это выглядит действительно так. Однако следует обратиться к опыту развитых стран для того, чтобы понять, что на фоне традиционно известных сегментов рынка – жилой городской, жилой загородной, офисной, торговой и индустриальной недвижимости – существует ещё и такой развитый сегмент рынка как историческая, а порой и откровенно антикварная недвижимость.

Совершенно не случайным следует отметить произошедшее в период кризиса 2008-2010 годов, увеличение количества сделок по приобретению статусной исторической недвижимости в Лондоне и других мегаполисах Европы арабскими нефтяными шейхами. Обоснованность таковых сделок, осуществлённых людьми, на чьи средства были построены такие выгодные проекты как Дубай – отнюдь не иррациональное вложение денег в статус, а напротив – результат взаимодействия с лучшими мировыми консультантами по вопросам стратегических инвестиций в недвижимость.

Один из неписанных законов рынка гласит – то, что изготовлено сегодня, всегда будет подвержено конкуренции и цена на продукт будет формироваться по принципу подсчёта совершённых вложений с учётом сложившихся на рынке ориентиров по срокам окупаемости. Существенно больший потенциал роста цены на продукт возможен лишь в том случае, если продукт уникален, обладает антикварными качествами и соответственно на рынке отсутствует возможность его повторного производства. Исходя из этого, вполне рационально предположение, что в малом по количественному показателю сегменте антикварной недвижимости обращаются весьма не малые на фоне прочих сегментов рынка недвижимости деньги.

Хорошее здание – старое здание

Так считают не только англичане. Дом, который дышит историей, в который настоящий архитектор в свое время вложил душу – это не однотипное безликое строение, пусть даже, как сейчас говорят, элитное.
Соответственно и цена на такое здание должна формироваться в первую очередь от уникальности объекта, а рост стоимости здания во времени по всем объективным законам – имеет оправданный тренд существенно превысить рост стоимости обычного элитного здания, являющегося по своей сути качественным “новоделом”, подверженным веяниям моды и временно сложившейся конъюнктуры.

Мировой опыт

Статус, приобретаемый вместе с обладанием собственностью на историческое здание, привлекает состоятельных людей, однако большинство на западе рассматривает покупку антикварных объектов недвижимости и с точки зрения выгодного вложения денег. Всем известно, что объекты старины, представляющие культурное и историческое значение, со временем только поднимаются в цене. Архитектурные памятники не являются исключением.

Кроме традиционной покупки с последующей продажей, существуют в развитых странах и другие способы коммерческого использования исторических объектов. Например, усадьбу можно реконструировать и превратить в рекреационный центр, здание завода переоборудовать в галерею или выставочный центр, а здание тюрьмы превратить в фешенебельный отель. На выходе получается весьма добротная схема инвестиций, работающих сразу по двум направлениям. Объект начинает генерировать прибыль от текущего использования в новом качестве и, будучи уникальным – повышать свою капитализацию существенно быстрее, чем растут цены на обычную недвижимость. Со временем и с развитием городов количество новых объектов недвижимости растёт, количество уникальных же исторических объектов уменьшается как в долевом, так и в натуральном выражении.

Особо интересен в данном контексте опыт Италии, так как на ее территории сосредоточено более половины всех мировых памятников и достопримечательностей. В Италии нет неинтересных городов – каждый, даже самый маленький, поражает своей изысканностью и неповторимостью архитектурных ансамблей, особым неторопливым укладом жизни, яркими красками и теплыми эмоциями. При этом бесспорной жемчужиной страны является Венеция, в районе нового строительства которой современную квартиру в первоклассном доме можно приобрести по цене 3-4 тысячи евро за 1 квадратный метр. Но если селиться на Гранд-канале, где преобладают старинные дома, построенные 5-6 веков назад, и из окон наблюдать гондольеров, то нужно быть готовым, что цена предложения составит не ниже 15 тысяч евро.

Весьма интересен опыт наших западных коллег по извлечению прибыли из исторических объектов недвижимости, имеющих в прошлом предназначение, отличное от статусного. По этой схеме существенный ряд исторических промышленных, портовых и складских объектов, расположенных в ныне привлекательных местах выросших в диаметре городов – обрели новую жизнь в различных статусах, привлекательных для коммерческого использования. Наиболее неожиданным среди этого являются пятизвёздочные отели Courthouse Hotel Kempinski в Лондоне, Lowengraben в Люцерне и Langholmen в самом центре Стокгольма, построенные в зданиях, ранее используемых как места лишения свободы.

Мыслить шире, рыть глубже, действовать – оперативнее

Начнём с того, что наиболее активная деятельность по строительству нетиповых объектов недвижимости сосредоточилась в двух столицах и узком кругу городов-миллионников. Данное обстоятельство безусловно является объективной данью времени и рациональным ответом на тот непростой период, который проходило за последние 20 лет наше государство. Однако не следует забывать то, что в имперской России, развитие происходило вдоль рек и прочих торговых путей. Первооткрыватель Аляски начал свой путь из своего родного города, расположенного в Архангельской области на берегу реки Онега. Нынче в этом городе от былого величия осталась изысканная атмосфера и несколько десятков церквей, образующих красивейший архитектурный ансамбль, что является фундаментом для туристического паломничества.

В результате ко дню сегодняшнему в городах мегаполисах мы имеем картину, что на месте тех исторических объектов, на которые не распространялось действие законодательства о защите памятников архитектуры возникли современные здания гораздо больших размеров. В следствии этого, архитектурные ансамбли исторических улиц утратили свою изначальную гармоничность. В тех же местах, где размещаются охраняемые законом памятники – в большинстве случаев реставрация и реконструкция объекта оказывается низкорентабельной ввиду строгости действующего охранного законодательства. По этому, в основном исторические особняки используют под офисы очень состоятельные организации в качестве своих имиджевых представительств. Также в особняках находятся практически все посольства иностранных государств и рестораны высшей категории.

Следует отметить, что несмотря на запреты законодательства, подобные объекты постепенно выбывают с рынка. Ввиду случайных пожаров или иных загадочных обстоятельств их все-таки сносят и реконструируют, а новых уже не строят.

В загородном сегменте наиболее интересным инвестиционным объектом принято считать неплохо сохранившуюся усадьбу по элитному направлению. По различным оценкам в нашей стране сохранилось не более 2500 старинных имений, из которых в окружающем столицу пространстве Московской области находится около 650 усадеб. Давайте будем честны, что с учётом стоимости на единицу продукта мы имеем дело с весьма объёмным сегментом рынка. Получается, что даже плавно растущий спрос значительно превышает предложение, обременённое рядом трудностей по приобретению прав собственности и прав на коммерчески рациональную реконструкцию.

Что ждёт девелоперов, желающих работать на данном рынке в ближайшей 10 летней перспективе? С учётом того, что на рынке нетипового строительства работают сотни успешных компаний, данный рынок может вместить в себя не более нескольких десятков девелоперов, но их вознаграждение будет не меньшим, чем при строительстве больших современных объектов. В российской Федерации ещё не охваченными интенсивным развитием осталось достаточное количество привлекательных территорий, на которых находятся объекты исторического наследия. В связи с развитием рынка внутреннего туризма и развитием рынка эко-туризма на всей планете долговременные вложения в региональные исторические объекты могут принести наибольший многократный дивиденд.

В заключение

C 1 января 2008 года государство отменило мораторий на приватизацию памятников архитектуры. Открытие нового сегмента рынка замедляется исключительно влиянием кризиса, который затронул рынок девелопмента в наибольшем масштабе в отличии от других рынков. При этом те, кто первыми смогут профессионально сфокусироваться на данной нише – будут достойно вознаграждены. Даже если цены на обычную недвижимость, когда-нибудь остановят свой рост, это вряд ли коснется недвижимого антиквариата. Потому как объектов этих крайне мало, и с каждым годом становится все меньше. Поэтому задача девелопера в работе с антикварным объектом состоит вовсе не в том, чтобы найти массу покупателей, а в том, чтобы подобрать оптимальный объект по потребностям всего одного из всех возможных владельцев.